부동산 가격을 지역 단위로만 바라보면 놓치는 것이 있다. 같은 아파트 단지 안에서도 가격 차이가 예상보다 크게 벌어진다는 점이다. 같은 전용 84㎡이고 동일한 연식과 브랜드를 가진 주택인데 어느 집은 다른 집보다 수천만 원, 때로는 훨씬 큰 금액을 더 인정받는다. 사람들은 이를 흔히 로열동과 로열층의 차이라고 부른다. 과거에는 아파트가 부족하고 시장 전체가 빠르게 오르는 시기라면 이러한 세부 조건의 중요성이 상대적으로 작게 느껴질 수도 있었다. 어느 동을 사더라도 함께 가격이 오르는 상황에서는 단지 안의 미세한 차이를 꼼꼼하게 따질 필요가 적었기 때문이다. 하지만 가격이 높아지고 소비자의 선택지가 많아질수록 이야기가 달라진다. 같은 돈을 지불한다면 더 좋은 조망과 채광, 적은 소음, 편한 출입동선을 가진 주택을 선택하려는 사람이 늘어난다. 결국 시장이 성숙할수록 지역 간 가격차뿐 아니라 한 단지 내부의 상품별 가격차가 더 세밀하게 형성될 가능성이 높다.

층은 가장 쉽게 확인되는 차이 가운데 하나다. 일반적으로 중고층을 선호하는 사람이 많지만 모든 단지에서 높은 층이 가장 좋은 것은 아니다. 앞에 다른 건물이 없다면 중층에서도 충분한 조망을 확보할 수 있고, 고층에서는 바람이나 엘리베이터 대기시간을 불편하게 느끼는 사람도 있다. 저층 역시 과거보다 평가가 다양해졌다. 조경이 뛰어난 단지에서는 저층에서 나무와 정원을 바라볼 수 있고 어린 자녀가 있는 가구는 엘리베이터 의존도가 낮다는 점을 장점으로 생각할 수도 있다. 반면 사생활과 외부소음, 채광 문제는 여전히 중요한 약점이 될 수 있다. 결국 층의 가치는 숫자 자체보다 그 높이에서 실제로 무엇이 보이고 무엇이 가려지는지에 의해 결정된다. 같은 15층이라도 앞에 공원이 있는 집과 다른 동 벽을 바라보는 집의 체감가치는 전혀 다르다.

향에 대한 선호도 비교적 분명한 편이지만 이것 역시 단순하지 않다. 남향은 오랫동안 가장 선호되는 방향으로 알려져 왔고 일조량과 겨울철 채광 측면에서 장점이 있다. 하지만 최근 아파트는 남동향과 남서향으로 배치되는 경우도 많고 거주자의 생활패턴에 따라 선호가 달라진다. 아침 일찍 활동하는 사람은 오전 햇빛이 들어오는 방향을 좋아할 수 있고 늦은 오후까지 집에서 생활하는 가구는 서쪽 채광을 선호하기도 한다. 맞벌이 가구처럼 낮 동안 집을 비우는 시간이 길다면 방향의 중요성이 상대적으로 작아질 수도 있다. 문제는 단순히 남향이라는 표기만 보고 판단하는 것이다. 앞동의 높이와 거리 때문에 실제 일조시간이 짧다면 방향 자체의 장점이 크게 줄어들 수 있다. 일조는 나침반보다 건물 배치와 함께 봐야 하는 조건이다.

동의 위치는 실생활에서 훨씬 많은 요소를 결정한다. 정문과 가까운 동은 외부로 이동하기 편리하지만 차량 출입과 사람의 통행으로 소음이 발생할 수 있다. 단지 안쪽 동은 조용하고 조경을 가까이 이용할 수 있지만 지하철역이나 버스정류장까지 걸어가는 시간이 늘어난다. 학교와 붙어 있는 동은 통학이 편하지만 운동장 소음이 불편할 수 있고 상가와 가까운 동은 장보기에는 좋지만 늦은 시간까지 사람이 오갈 수 있다. 같은 단지라도 어느 동에 거주하는지에 따라 실제 생활동선이 매일 몇 분씩 달라진다. 하루에는 작은 차이처럼 보여도 수년 동안 반복되면 주거 만족도에는 상당한 영향을 준다. 로열동이라는 개념이 단순한 투자용 표현으로 만들어진 것이 아니라 반복되는 일상의 편리함에서 형성되는 이유다.

조망은 가장 높은 프리미엄을 만들 수 있는 요소 가운데 하나다. 강과 바다, 공원, 산을 바라볼 수 있는 주택은 같은 단지에서도 희소하다. 특히 앞으로 다른 건물이 들어설 가능성이 낮은 영구조망은 시간이 지나도 복제하기 어렵다는 특징이 있다. 아파트 내부 인테리어는 비용을 들여 바꿀 수 있고 커뮤니티 시설도 리모델링할 수 있지만 창밖의 위치는 바꿀 수 없다. 이 때문에 고가 주택시장에서는 면적 몇 평의 차이보다 조망의 차이가 더 큰 가격 차이를 만들기도 한다. 그러나 조망 프리미엄이 항상 유지되는 것은 아니다. 현재 빈 땅이나 낮은 건물 너머로 경관이 보이는 경우 향후 개발계획에 따라 조망이 사라질 수 있다. 집을 살 때 현재의 창밖뿐 아니라 그 앞의 토지가 앞으로 어떻게 사용될지도 확인해야 한다.

소음 역시 매매가격에서 점점 세밀하게 평가되는 조건이다. 대로변에 인접한 동과 단지 안쪽 동은 창문을 열었을 때 느끼는 환경이 다르다. 철도와 고속도로, 학교 운동장, 상가 주차장, 놀이터에서도 지속적인 소음이 발생할 수 있다. 최근 신축 아파트의 창호 성능이 좋아져 문을 닫으면 상당 부분 차단할 수 있지만 환기를 위해 창문을 여는 순간 차이가 드러난다. 특히 실거주자는 모델하우스에서 확인할 수 없는 이런 환경을 입주 후 매일 경험하게 된다. 따라서 같은 평형과 같은 층에서도 소음원과의 거리에 따라 선호가 갈릴 수 있다. 시장이 좋을 때는 상대적으로 저렴하다는 이유로 거래되지만 매수자가 줄어드는 시기에는 이런 약점을 가진 매물부터 가격을 더 낮춰야 할 수도 있다.

단지의 규모가 커질수록 이러한 내부 격차가 더 뚜렷해질 수 있다. 수천 세대 대단지는 한쪽 끝에서 다른 쪽 끝까지 걸어서 상당한 시간이 걸린다. 같은 역세권 단지라고 광고하더라도 역과 가장 가까운 동과 가장 먼 동의 이동시간이 10분 이상 차이 날 수도 있다. 초등학교와 상가, 커뮤니티 시설 역시 어느 동에 위치하는지에 따라 접근성이 달라진다. 따라서 대단지의 시세를 확인할 때 단순한 평균가격만 보면 실제 매물의 가치를 잘못 판단할 수 있다. 최근 거래된 저가 매물이 비선호동의 저층인지, 고가 거래가 탁 트인 조망을 가진 로열동인지 확인해야 한다. 부동산에서 실거래 한 건은 단지 전체를 대표하는 숫자가 아니라 특정한 한 집의 가격이기 때문이다.

신축 분양에서는 이러한 가치 차이가 분양 단계에서부터 일부 반영된다. 층별로 분양가격이 다르게 책정되기도 하고 특정 동과 타입의 청약 경쟁이 더 높게 나타난다. 하지만 모델하우스에서 모형도를 보는 것과 실제 단지가 완성된 뒤 현장을 경험하는 것은 차이가 있다. 계획 당시에는 크게 중요하지 않아 보였던 동간 거리가 입주 후 답답하게 느껴질 수도 있고 예상보다 훌륭한 공원 조망이 형성되면서 특정 동의 가치가 높아질 수도 있다. 따라서 분양계약을 할 때도 평면만 볼 것이 아니라 동호수 배치와 주변 건축물, 도로계획까지 함께 확인할 필요가 있다. 같은 분양가에 가까운 조건이라면 미래에 더 많은 사람이 선호할 동호수를 선택하는 것이 향후 매도에서도 유리할 수 있다.

구축에서는 내부수리 상태가 동호수 프리미엄과 결합한다. 같은 아파트라도 완전히 리모델링된 집과 수십 년간 거의 수리하지 않은 집은 실제 매수자가 체감하는 총비용이 다르다. 매입 후 수천만 원의 수리가 필요한 주택이라면 단순한 매매가격 비교만으로 저렴하다고 판단하기 어렵다. 다만 내부 인테리어는 돈으로 바꿀 수 있는 요소인 반면 층과 향, 조망은 바꿀 수 없다. 이 때문에 장기적으로는 인테리어보다 위치조건을 우선시하는 구매자가 많다. 낡은 로열동을 싸게 사서 내부를 수리할 수는 있지만 비선호동의 집을 아무리 고급스럽게 꾸며도 창밖의 도로나 앞동을 옮길 수는 없기 때문이다.

학군지역에서는 동 위치가 학교 배정과 통학동선에 영향을 미치기도 한다. 단지 전체가 같은 학교에 배정되더라도 어느 출입구를 이용하는지에 따라 자녀가 큰 도로를 건너야 할 수 있다. 초등학생을 둔 부모에게는 이런 작은 차이가 매우 중요하다. 단지 내 차 없는 통학로가 연결되어 있거나 학교 정문과 가까운 동은 가족 단위 실수요에게 높은 선호를 받을 수 있다. 반대로 자녀가 없는 가구에게는 이런 요소보다 역 접근성과 조용한 위치가 더 중요할 수 있다. 로열동이 한 가지로 고정되지 않는 이유다. 어떤 사람이 주된 구매자인지에 따라 같은 동의 장점이 달라진다.

고령가구의 증가도 단지 내부 선호에 변화를 만들 수 있다. 젊은 사람은 역까지 몇 분 더 걷는 것을 크게 불편하게 생각하지 않을 수 있지만 고령자는 경사와 거리, 병원과 상가 접근성을 더 중요하게 볼 수 있다. 엘리베이터가 혼잡한 초고층 단지에서 너무 높은 층을 선호하지 않을 수도 있다. 반대로 조용하고 공원이 가까운 위치는 건강과 여가 측면에서 높은 평가를 받을 수 있다. 앞으로 아파트 구매자의 연령 구성이 다양해지면 과거에 정해져 있던 로열동과 로열층의 공식도 조금씩 바뀔 가능성이 있다. 시장가치는 결국 가장 많은 구매자가 선호하는 조건의 결과다.

투자자에게 층·향·동은 상승장보다 하락장에서 더 중요할 수 있다. 시장 전체가 강할 때는 비선호 매물도 가격 상승의 혜택을 받는다. 구매자가 많기 때문에 로열동 가격이 너무 높으면 그보다 저렴한 대안을 찾는 수요가 자연스럽게 이동한다. 그러나 거래가 줄어드는 시장에서는 매수자가 선택권을 갖게 된다. 비슷한 가격에 좋은 동과 나쁜 동이 함께 나온다면 대부분 좋은 조건을 먼저 선택한다. 결국 비선호 매물은 거래를 위해 더 큰 가격조정이 필요해지고 단지 안의 가격격차가 확대될 수 있다. 좋은 자산의 의미가 상승장에서 가장 많이 오르는 집만을 뜻하는 것이 아니라 하락장에서 가장 적게 할인해야 팔 수 있는 집을 의미하기도 하는 이유다.

실거주자는 가격표보다 하루를 상상해 보는 것이 효과적이다. 아침에 출근할 때 어느 출입구를 이용하는지, 아이는 학교까지 어떤 길을 걷는지, 오후에 햇빛이 어느 정도 들어오는지, 창문을 열었을 때 무엇이 보이고 어떤 소리가 들리는지를 생각해 보는 것이다. 부동산 계약은 수억 원짜리 선택이지만 실제 만족도는 매일 반복되는 사소한 경험에서 만들어진다. 평면도에서 1㎡ 넓은 것보다 창밖의 탁 트인 공간이 더 큰 만족을 줄 수도 있고 역에서 5분 더 가까운 것이 넓은 커뮤니티보다 중요할 수도 있다. 사람마다 우선순위가 다르기 때문에 최고의 동호수도 절대적인 개념이 아니라 자신에게 가장 중요한 조건이 무엇인지에 따라 결정된다.

앞으로 주택가격이 높아지고 시장이 지역별·상품별로 더 세분화될수록 같은 단지 내부의 가치 차이는 지금보다 선명해질 가능성이 있다. 소비자는 단순히 어느 동네에 살 것인지를 결정한 뒤 그 안에서도 어느 단지, 어느 평형, 어느 동과 층을 선택할지를 비교한다. 정보가 풍부해질수록 과거처럼 단지 평균가격만 보고 거래하기도 어려워진다. 결국 부동산의 가격은 주소 하나로 결정되는 것이 아니다. 도시와 생활권, 단지, 동, 층, 창문의 방향까지 여러 단계의 선택이 쌓여 하나의 가격을 만든다. 같은 아파트인데 왜 이렇게 비싸냐는 질문의 답은 의외로 단순할 수 있다. 그 집에서만 누릴 수 있는 조건을 원하는 사람이 다른 집보다 더 많기 때문이다. 희소성은 멀리 있는 개발호재에서만 생기는 것이 아니라 같은 단지의 한 줄 조망에서도 만들어진다.

전국 주요 신규 분양 정보

최근 신규 분양 시장은 수도권뿐 아니라 충청권과 주요 지방 도시까지 지역별로 서로 다른 공급 흐름을 보이고 있습니다. 아래에서는 주요 지역에서 공급되고 있는 신규 분양 현장을 지역별로 나누어 살펴볼 수 있도록 정리했습니다.

경기도 주요 분양 현장

• 평택 고덕 수자인풍경채
• 백석 시그니처 자이
• 양주 옥정 파티오포레
• 엘리프 한신더휴 수원

인천 주요 분양 현장

• 인하대역 수자인 로이센트
• 숭의역 라온프라이빗
• 시티오씨엘 9단지

충청권 주요 분양 현장

• 대전 롯데캐슬 더퍼스트
• 천안 휴먼빌 퍼스트시티
• 더샵 관저 아르테
• 업성 푸르지오 레이크시티
• 엘리프 성성호수공원

신규 분양 현장을 비교할 때에는 각 사업지의 개별 조건뿐 아니라 해당 지역의 공급량과 입주 물량, 교통망 확충 계획 및 생활권 형성 속도 등을 함께 검토할 필요가 있습니다.